Loi Pinel à Nantes : défiscaliser grâce à l’investissement locatif

La Loi Pinel voit le jour en 2014, afin de remplacer la Loi Duflot. Ce dispositif immobilier permet de faciliter l’achat d’un bien neuf et sa mise en location pour bénéficier de réductions d’impôts, sur une durée de 12 ans maximum. À Nantes, où de nombreux jeunes actifs et étudiants viennent s’installer, la tension immobilière est élevée. Le dispositif Pinel permet d’offrir aux investisseurs des avantages fiscaux tout en favorisant l’accès au logement au plus grand nombre. Découvrez en quoi consiste la Loi Pinel à Nantes et quelles sont les conditions pour pouvoir y prétendre.

Jean-Yves Gaté

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37 Boulevard Gabriel Guist’Hau, 44000 Nantes

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Quels sont les bénéfices à investir en Loi Pinel à Nantes ?

Vous prévoyez d’acheter un bien immobilier neuf et de le mettre en location ? Profitez alors des avantages fiscaux de la Loi Pinel pour réduire vos impôts. Ceux-ci dépendent du prix du bien, de sa localisation, mais surtout de la durée de location sur laquelle vous vous engagez :

6 ans → 12 % de réduction sur le prix du bien
9 ans → 18 %
12 ans → 21 %

L’investissement ne doit pas dépasser les 300 000 €. La réduction maximale accordée est de 63 000 € (pour une location sur 12 ans). Veuillez noter qu’en 2023 et en 2024, ces montants vont subir une dégressivité.

Il y a des conditions que vous devez respecter dans le cadre d’un investissement en Loi Pinel.

Les appartements achetés doivent être neufs, récemment réhabilités ou en état futur d’achèvement (VEFA). Ils doivent également se trouver dans une zone Pinel éligible : A, A bis ou B1. Pour information, la ville de Nantes et son agglomération (Saint Herblain, Rezé, Saint Sébastien sur Loire, Basse-Goulaine, La Chapelle-sur-Erdre, Thouaré-sur-Loire …) se situent en zone B1. Enfin, celui-ci doit être la résidence principale du locataire.

Les appartements neufs en Loi Pinel étant destinés aux ménages modestes, un plafond de ressources des locataires a été défini par zone. Pour la zone B1, ils se situent aux environs de :

- 31 000 € pour une personne seule
- 41 000 € pour un couple
- 60 000 € pour une personne célibataire ou un couple ayant 2 personnes à charge
- 80 000 € pour un individu seul ou en couple avec 4 personnes à charge

Vous pouvez retrouver tous les détails sur le site du gouvernement. Le revenu fiscal de référence pris en compte est celui en N-2. Pour une mise en location effective en 2022, les revenus à fournir sont ceux de 2020.

Le locataire doit être majeur et ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire.
Un plafond de loyer est également fixé par la Loi Pinel. Celui-ci varie en fonction de deux critères : la zone dans laquelle le bien immobilier se trouve et sa surface. Pour un logement situé à Nantes en zone B1, il est de 10,51 €/m².

Pour le déterminer, vous pouvez utiliser la formule suivante :
Loyer maximum applicable par m² = [plafond de loyer de la zone] * (0,7 + 19/x) où “x” correspond au nombre de mètres carrés du logement

Prenons un exemple concret, pour un appartement de 50 m² :

10,51*(0,7+19/50) = 10,51*1,08 = 11,35 €/m², soit un loyer maximum de 567,5 € par mois.

Lors d’un investissement immobilier via la loi Pinel, il faut être attentif aux plafonds des loyers ainsi qu’au marché locatif. La demande d’appartements neufs est différente entre le cœur de Nantes et les villes à proximité telles que Saint Herblain, Sucé-sur-Erdre, La Chapelle-sur-Erdre, Saint Sébastien sur Loire.

Dans quelle zone Pinel se situe Nantes ?

L’ensemble du territoire français, comprenant la métropole et les département d’outre-mer, est divisé en 5 zones : A / A bis / B1 / B2 / C. Elles sont déterminées selon le nombre d’habitants et la tension immobilière de chaque commune. La zone B2 n’est plus concernée par la Loi Pinel depuis 2021. La zone C représente le reste du territoire où l’offre locative est bien répartie et n’est pas sous tension.

La zone A bis regroupe Paris et les 29 communes qui composent sa petite couronne.

La zone A concerne le reste de l’Île-de-France et des grandes villes comme Lyon, Marseille, Montpellier, Lille. Les zones de la Côte d’Azur et du Genevois français en font également partie.
La zone B1 s’applique sur les agglomérations de plus de 250 000 habitants comme Nantes, mais aussi La Rochelle, Toulouse, Bayonne et quelques villes d’outre-mer. . En Loire-Atlantique, les communes proches de Nantes comme Carquefou, Rezé ou Saint-Herblain se situent en zone B1.

Découvrez une simulation d’un investissement en Pinel à Nantes. Pour savoir avec précision dans quelle ville vous pouvez investir, l’État a mis à disposition un simulateur de zones Pinel.

Pourquoi investir à Nantes en Loi Pinel Plus ?

Qu’est-ce que la Loi Pinel Plus ?

Dès 2014, les propriétaires d’appartements neufs à Nantes se voyaient offrir une réduction d’impôt sur le revenu en échange de la mise en location nue de leur bien : jusqu’à 63 000 € net sur 12 ans. Devenue très populaire, la Loi Pinel évolue pour répondre aux enjeux d’aujourd’hui. Alors que le dispositif originel s’éteint à la fin 2024, on connaît déjà son successeur : la Loi Pinel Plus, aussi appelée “Super Pinel” ! Elle conserve le fonctionnement de la loi classique, tout en y ajoutant de nouveaux critères de qualité pour les logements. Son but : améliorer la qualité de l’offre locative avec des appartements économes en énergie, dans un objectif de sobriété foncière. Les pouvoirs publics cherchent à conserver des sols naturels à Nantes et dans les villes environnantes de Loire-Atlantique, sans chercher à artificialiser le territoire plus que nécessaire.

Loi Pinel Plus : quels critères pour mon investissement immobilier à Nantes ?

La volonté gouvernementale d’offrir des logements en location de meilleure qualité fut transposée dans la loi via le Décret n° 2022-384 du 17 mars 2022 relatif au niveau de qualité des logements.

Pour votre investissement en Loi Pinel Plus dans la ville de Nantes, vous devez respecter les critères suivants. Il est d’ailleurs recommandé de se faire accompagner par un expert de l’immobilier comme Marine Patrimoine ! Notre cabinet vous prodigue ses conseils sur mesure pour réaliser un investissement dans un appartement neuf situé en zone éligible et respectant les conditions de la Loi Pinel Plus, qui sont :

→ Votre logement doit proposer une surface habitable minimale, proportionnelle au nombre de pièces : 28m² pour un studio, 45 pour un T2, 62m² pour un T3…

→ L’appartement doit posséder un espace extérieur, type terrasse, balcon ou loggia. Avec une surface minimale de 3m² pour les T1/T2, 5m² pour un T3…

→ Votre appartement T3 à Nantes doit posséder une double orientation pour être éligible à la Loi Pinel Plus

→ Le dispositif Super Pinel comprend également des critères écologiques, comme le respect de la norme RE 2020 et l’obtention de la classe A au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) pour un logement acquis en 2023-2024.

Retrouvez tous les détails sur ces critères en contactant notre cabinet Marine Patrimoine. Nous vous présenterons les tous derniers programmes immobiliers éligibles à la Loi Pinel Plus à Nantes ou dans la ville et quartier de votre choix en Loire-Atlantique (uniquement ceux situés en zone Pinel Abis / A / B1, donc éligibles au dispositif Pinel Plus).

La Loi Pinel à Nantes : prolongée jusqu’en 2024

C’est officiel, le gouvernement français prolonge la mise en place du dispositif Pinel jusqu’en 2024. Pour les investisseurs, c’est l’occasion de continuer de profiter de réductions d’impôts. Cependant, deux changements importants vont avoir lieu :

À partir de 2021, les constructions de maisons individuelles ne seront plus éligibles à la Loi Pinel. Les avantages fiscaux s’appliqueront uniquement sur l’achat de logements faisant partie d’habitations collectives.

En 2023 et 2024, les réductions d’impôts de la Loi Pinel vont diminuer. Si vous investissez dans un appartement et que vous le mettez en location pour 12 ans, vous ne bénéficierez plus que de 17,5 % de réduction en 2023, puis 14 % en 2024, contre 21 % aujourd’hui. Veuillez noter que les logements répondant aux normes environnementales RT 2020 et BBC ne seront pas impactés par ces changements. Les acquéreurs pourront toujours profiter des taux de 2021. Une raison de plus pour investir dans un appartement aux excellentes performances énergétiques.

Le marché Immobilier à Nantes

Le prix des appartements varie sur le quartier où ils se trouvent, le marché immobilier à Nantes évolue rapidement ces dernières années. Les appartements neufs éligibles à la loi Pinel à Nantes peuvent être des 2 pièces, 3 pièces ou 4 pièces. Certains appartements peuvent avoir une vue sur la Loire ou l’Erdre ou selon le quartier, ces logements se trouvent plus ou moins proche des cours d’eau comme la Loire et l’Erdre.

La ville de Nantes attire différents profils dont des jeunes commençant leur vie étudiante ou des actifs en recherche d’un agréable cadre de vie. Cela rend le marché locatif en Loire-Atlantique, particulièrement à Nantes, tendu, où il y a de nombreuses demandes pour un même logement (appartement ou maison).
La livraison des appartements neufs dépend du projet immobilier du promoteur et du temps de construction de l’immeuble. Donc le début de votre défiscalisation commencera en fonction du trimestre de livraison de votre logement.

Conclusion

La Loi Pinel est sans doute le dispositif immobilier le plus populaire auprès des investisseurs français. Elle offre en effet des avantages fiscaux non négligeables, tout en facilitant l’accès au logement. Grâce à un investissement en Loi Pinel à Nantes, vous pouvez prétendre jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôts en louant pendant 12 ans ! Après cette période d’engagement, libre à vous de disposer du bien comme vous le souhaitez.

Si vous choisissez de vous en séparer, sachez que vous n’aurez aucun mal à le revendre. Il peut aussi faire office de résidence principale ou de résidence secondaire, selon vos besoins. Besoin d’accompagnement pour l’investissement dans un appartement neuf en Loi Pinel à Nantes ? Notre équipe est à vos côtés pour vous trouver le bien idéal parmi les programmes immobiliers futurs et en cours.