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Démembrement de propriété à Nantes : une solution efficace pour préparer son avenir

Vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier à moindre coût ? Pour cela, vous pouvez investir en nue-propriété à Nantes. Le démembrement de propriété vous permet de bénéficier d’une importante réduction à l’achat d’un bien. En échange de ce rabais, vous ne pourrez en avoir la pleine propriété qu’après une période de 15 à 20 ans. Si vous êtes en train de prévoir votre retraite et que vous voyez sur le long terme, c’est une solution tout à fait pertinente. Le dispositif immobilier du démembrement de propriété vous donne la possibilité de donner la nue-propriété d’un bien à vos enfants et d’en conserver l’usufruit. Vous pouvez en disposer comme vous le souhaitez, y habiter ou le faire louer, tandis que vos héritiers bénéficient de réductions d’impôts sur la succession. Cette transmission en douceur du patrimoine nécessite les compétences d’un notaire. Pour profiter des abattements fiscaux qui y sont liés et être accompagné, n’hésitez pas à contacter notre équipe.

Le dispositif idéal pour construire un patrimoine à vos enfants dans des conditions avantageuses (sans payer de droits de succession !)
Jean-Yves Gaté - Fondateur en 1998 de Marine Patrimoine

Démembrement, usufruit et nue-propriété : explications

Pour mieux comprendre le principe de démembrement de propriété à Nantes, quelques définitions s’imposent. Elle comprend deux situations juridiques spécifiques :

La nue-propriété est le droit d’une personne à disposer de l’abusus, des “murs” d’un bien. Elle est libre d’y effectuer des travaux, de le vendre, de le transmettre ou de le détruire. Elle ne peut cependant pas y vivre ni le louer.

L’usufruitier est celui qui possède à la fois l’usus et le fructus. L’usus lui donne le droit “d’user” du bien. Il peut décider d’en faire sa résidence principale ou secondaire ou encore de le louer à autrui. Le fructus définit le droit de jouissance de l’usufruitier, il peut récolter les fruits du bien, autrement dit les loyers.

Si vous êtes à la fois usufruitier et nu-propriétaire, vous avez la pleine propriété du bien immobilier. Vous disposez alors de tous les droits qui y sont liés : y habiter, le louer, y réaliser des travaux, le vendre ou le léguer.

Ce que l’on appelle donc démembrement, c’est le principe de séparation entre la nue-propriété et l’usufruit d’un bien. Deux personnes sont donc désignées comme propriétaires : le nu-propriétaire, qui en possède les murs et l’usufruitier qui en récolte les fruits. Désormais, voyons quels avantages vous pouvez tirer de ce mécanisme juridique en Loire-Atlantique.

Le démembrement de propriété à Nantes pour faciliter la succession de biens immobiliers

Une donation en démembrement vous offre l’opportunité de transmettre votre patrimoine sereinement et ce à moindre coût. Qu’il s’agisse de votre résidence principale, secondaire, ou d’une maison en location, vous donnez à vos héritiers la nu-propriété du bien immobilier et en conservez l’usufruit. Vous pouvez donc à votre convenance, y habiter ou le faire louer et en récolter les fruits de manière indéfinie.

Au moment de votre démembrement de propriété à Nantes, vos héritiers doivent s’acquitter des droits de donation. Un abattement de 100 000 € est appliqué sur la valeur de la nue-propriété. Ils en deviendront les pleins propriétaires et pourront récupérer l’entière jouissance du bien seulement à votre décès. Aucun frais supplémentaire ne sera à payer.

À la séparation de l’usufruit et de la nue-propriété, chacune de ces parties se voit attribuer une valeur définie par une clé de répartition. Celle-ci repose sur l’âge du donateur au moment où il cède son bien.

Dans le tableau ci-dessous, vous trouverez les valeurs respectives de l’usufruit et de la nue-propriété en fonction de l’âge du donateur. On constate qu’il est plus intéressant de transmettre la nue-propriété de son bien à ses héritiers avant l’âge de 60 ans. La majorité de la nue-propriété pourra facilement être couverte par l’abattement des frais de donation. Au-delà, les avantages fiscaux sont moins élevés.

Âge de l’usufruitier
Valeur de l’usufruit
Valeur de la nue-propriété
– 21 ans
90 %
10%
21 à 30 ans
80 %
20%
31 à 40 ans
70 %
30%
41 à 50 ans
60 %
40%
51 à 60 ans
50 %
50%
61 à 70 ans
40 %
60 %
71 à 80 ans
30 %
70 %
81 à 90 ans
20 %
80 %
91 ans et +
10 %
90 %

Exemple de calcul :

Si vous avez 50 ans, et que vous décidez d’effectuer le démembrement de votre propriété à Nantes d’une valeur de 300 000 € pour en transmettre la nue-propriété à votre enfant. Le bien se verra attribuer une valeur de 300 000*0,6 = 180 000 €. Grâce à l’abattement des frais de succession, votre enfant sera imposé uniquement sur 180 000-100 000 = 80 000 €.

Devenez nu-propriétaire grâce au démembrement de propriété à Nantes pour enrichir votre patrimoine immobilier

Peu connue, cette pratique s’applique désormais à certains programmes immobiliers. Ils vous donnent la possibilité d’investir en nue-propriété à Nantes. Dans les faits, cela signifie que votre investissement vous reviendra bien moins cher qu’en achetant en pleine propriété : une réduction d’environ 40 % net ! Le bailleur social sera considéré comme l’usufruitier du bien, et ce pour une durée de 15 à 20 ans.

Le prix d’achat correspond à la valeur du bien moins les loyers non perçus estimés. Pour un appartement à Nantes dont le loyer est de 700 € par mois sur 15 ans, cela équivaut à une réduction de 126 000 € sur la valeur initiale d’achat. Cette estimation ne prend pas en compte les hausses de loyer ni l’inflation.

Pendant ces 15 années, vous êtes propriétaire de l’abusus, des “murs”. Vous ne pouvez pas faire du bien votre résidence et vous n’avez pas l’autorisation de le louer. Cette décision revient à l’usufruitier, qui reçoit les loyers. C’est également à lui de payer les charges ainsi que la taxe foncière. Vous concernant, vous n’avez pas d’imposition sur le loyer à payer ni de charges. De plus, votre bien en nue-propriété à Nantes n’entre pas dans votre patrimoine imposable par l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Seule vous incombe la gestion de travaux importants comme un agrandissement ou une rénovation.

À la fin du contrat, vous récupérez immédiatement l’usufruit de votre bien à Nantes. Vous devenez l’heureux plein propriétaire d’une maison ou d’un appartement acheté 15 ans auparavant à un prix très avantageux. Pas besoin d’aller chez un notaire ou de payer des frais, le remembrement se fait automatiquement ! À partir de ce moment, vous pouvez profiter du bien comme vous le souhaitez : y vivre, le mettre en location, le transmettre à un héritier ou bien le vendre.

Conclusion

Les avantages du démembrement de propriété sont indéniables : bénéficier de réductions d’impôts et préparer la succession de ses biens sereinement. Vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier et investir en nue-propriété à Nantes ? Contactez dès maintenant notre équipe d’experts.

Nous vous apportons des conseils personnalisés et vous accompagnons dans les démarches à effectuer auprès du notaire. Grâce au démembrement de propriété à Nantes, prenez en main votre succession !