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Tout savoir sur le statut de loueur meublé professionnel (LMP)
Souvent comparé au régime voisin LMNP, le statut de Loueur Meublé Professionnel est l’un des principaux statuts régissant l’activité de location saisonnière meublée. Il assure au propriétaire des revenus complémentaires durant toute la saison estivale, ainsi qu’une défiscalisation partielle de ses loyers. Marine Patrimoine vous donne toutes les informations nécessaires pour bien comprendre le statut LMP et savoir s’il correspond à vos projets. Convaincus ? Alors lancez-vous en réalisant un investissement locatif LMP avec l’accompagnement expert de notre cabinet Marine Patrimoine. Contactez-nous !
Tous nos programmes sont sélectionnés auprès de promoteurs de 1er plan en prix direct promoteur.
Jean-Yves Gaté - Fondateur en 1998 de Marine Patrimoine
En savoir plus sur ce dispositif
Statut LMP : définition
La location meublée est une activité que peuvent réaliser les propriétaires de logements meublés, c’est-à-dire contenant les équipements ménagers nécessaires à la vie courante (literie, plaques de cuisson, four, réfrigérateur, tables, chaises…). Ainsi, vous mettez à disposition votre maison ou appartement, qui est occupé par un locataire pour une courte durée (quelques semaines maximum en été). En échange, vous récupérez un loyer, plus ou moins élevé selon le type de bien, son emplacement, la période de l’année… La location est donc un excellent moyen d’augmenter ses revenus pour rembourser son prêt ou anticiper sa retraite !
Cette activité, professionnelle ou secondaire, est régie par 3 régimes distincts :
- LMNP, location meublée non professionnelle, encadrée par des plafonds
- LMP, pour location meublée professionnelle, soumise à des planchers
- le régime de la parahôtellerie, où vous fournissez des services hôteliers (linge, ménage…), c’est le cas des chambres d’hôtes
Quelles sont les conditions de location en LMP ?
La location meublée LMP se différencie du statut LMNP par deux planchers. Concrètement, vous devez respecter les conditions suivantes :
→ La location du bien immobilier doit être réalisée comme meublée, par opposition à la location nue (type Loi Pinel).
→ Le total des recettes locatives (comprenant les loyers perçus ainsi que les charges) sur l’année civile dépasse 23 000 € TTC.
→ Ces recettes doivent représenter plus de 50 % des revenus de votre foyer fiscal sur l’année.
À noter que pour devenir loueur LMP, l’inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) est facultative depuis 2018.
Si vous ne respectez pas ces planchers, pas de panique ! Vous êtes alors automatiquement considéré comme loueur meublé au statut LMNP, donc non professionnel. Vous pouvez toujours exercer l’activité de location meublée, mais sans pouvoir prétendre à un statut de professionnel ni la possibilité de dépasser les plafonds (23 000 € par an et + 50 % des revenus du foyer fiscal).
Avantages et inconvénients du statut LMP
Avantages
- Défiscalisation : Si vos charges dépassent vos revenus locatifs, le déficit constaté peut être imputé sur votre revenu global de l’année en cours. Vous attaquez donc l’imposition “à la source” en gommant une partie de vos revenus imposables. De plus, cette action est reportable sur les 6 années suivantes, idéal si le déficit n’est que passager !
- Exonération à l’IFI : L’impôt sur la fortune immobilière est calculé selon la valeur de votre patrimoine, mais il ne tient pas compte des biens utilisés au titre de la location meublée au statut LMP !
- Plus-values défiscalisées : lorsque vous revendez votre bien immobilier, la plus-value réalisée, c’est-à-dire l’écart entre le prix de revente et le prix d’achat, n’est pas soumise à l’impôt. Pour cela, vous devez justifier de 5 ans d’ancienneté dans la location meublée ainsi que d’un total de recettes locatives dépassant 90 000 € HT
- 100 % sérénité en déléguant la gestion locative LMP : via un bail commercial ou un mandat de gestion, vous ne vous occupez de rien ! Un professionnel agréé cherche des locataires à votre place, réalise les états des lieux, le ménage… En contrepartie, il récupère environ 20 % du loyer
Inconvénients
- Exigence de l’emplacement : c’est lui qui va conditionner la rentabilité locative de votre logement ! Privilégiez le cœur des centres-villes et le bord de mer
- Planchers de revenus : vous devez les respecter chaque année sous peine de perdre le statut LMP
- Amortissement : Chaque année, 2,5 % de la valeur du bien peut être considérée comme une charge, c’est le mécanisme de l’amortissement. Sa durée est très longue : 40 ans ! Si vous souhaitez une durée plus courte, tournez-vous vers le statut voisin de la parahôtellerie (réalisable en seulement 10 ans).
LMP : Quelle fiscalité pour mes revenus locatifs ?
Avec le statut LMP, vous pouvez choisir le régime d’imposition de vos revenus locatifs. Dans la pratique, il existe deux régimes concurrents, le réel simplifié et le micro-BIC. Si vos recettes sont inférieures à 70 000 € par an, vous avez le choix entre ces deux modes d’imposition. Mais si elles dépassent ce seuil, vous devrez vous tourner obligatoirement vers le régime réel simplifié.
→ Régime micro-BIC : Aussi appelé régime forfaitaire, il vous offre un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs. Concrètement, la moitié de vos loyers de l’année est défiscalisée ! L’autre moitié est soumise à l’impôt sur le revenu + les prélèvements sociaux, soit une imposition équivalente au taux de votre tranche (TMI à 11, 30, 41 ou 45 %) + 17,2 %.
→ Régime réel simplifié : Ouvert aux loueurs meublés professionnels (LMP) réalisant plus de 70 000 € de recettes à l’année, ce mode d’imposition permet d’imputer un déficit BIC sur vos revenus imposables. Comment ça marche ? Un déficit BIC est constaté si le total de vos charges éligibles dépasse la somme de vos revenus locatifs. Le déficit peut ainsi être reporté sur vos revenus imposables : cette opération de déduction de revenus vous permet de payer moins d’impôts, voire de défiscaliser tout ou partie de vos revenus locatifs !
Les charges pouvant servir à réaliser un déficit en régime réel simplifié sont les suivantes :
- vos frais de travaux
- la taxe foncière
- l’amortissement du bien (2,5 % par an en LMP)
- les intérêts d’emprunt
- les frais de notaire
- les charges de copropriété
- …
Ces quelques informations sont bien loin de remplacer l’accompagnement d’un expert de l’immobilier. Pour vous guider dans votre investissement et fiscalité en LMP, faites confiance à Marine Patrimoine ! Notre cabinet travaille depuis 1998 auprès de nombreux investisseurs partout en France et les mène vers la réussite de leurs projets.
Fonctionnement de la TVA au statut LMP
Si vous possédez le statut LMP, votre activité de location meublée n’est pas soumise à la TVA. Elle est seulement collectée dans deux situations :
- si vous réalisez l’activité de loueur meublé avec le régime fiscal de la parahôtellerie: vous pouvez collecter la TVA sur la fourniture de services (linge, ménage, accueil et petit-déjeuner). Après 20 ans d’exercice, la TVA perçue est gardée ! Si vous quittez la location meublée plus tôt, vous devrez alors reverser une partie de la TVA, au prorata des années manquantes.
- si votre logement est situé dans une résidence de services pour étudiants, séniors… Il doit être neuf ou construit depuis moins de 5 ans. Le gestionnaire va alors, durant 9 ans minimum (durée du bail commercial), récupérer pour vous la TVA sur les services proposés aux locataires. L’obligation de conserver le bien durant 20 ans est aussi valable. Vous allez alors profiter d’un remboursement progressif de la TVA payée lors de l’achat de votre bien, équivalente à environ 20 % du prix du logement.
Bon à savoir : les règles de TVA liées à la location meublée LMNP et LMP sont régies par l’article 261 D du Code Général des Impôts.
Location meublée LMP : exemples de défiscalisation
Découvrons maintenant quelques exemples de défiscalisation possibles avec le statut LMP. Le choix du mode d’imposition est très important, car il doit coller au plus près à votre situation : chiffre d’affaires, montant de vos impôts, de vos charges éligibles…
Laissez l’équipe de Marine Patrimoine vous expliquer en détail chaque régime fiscal, nous vous guiderons vers celui vous permettant la plus grande défiscalisation !
Régime forfaitaire ou micro-BIC
Exemple 1 : Vous êtes un loueur meublé possédant le statut LMP. Vous percevez uniquement 15 000 € de loyer par an avec votre appartement en centre-ville d’une grande ville. En choisissant le régime forfaitaire, vous profitez d’un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs. Ainsi, vous n’êtes imposé que sur la moitié restante, donc 7 500 €, selon le barème de l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Si votre tranche marginale (TMI) est fixée à 30 %, vous devrez payer 7 500*(0.3+0.172) = 7500*0.472 = 3 540 € d’impôts !
Exemple 2 : Votre appartement en front de mer d’une station balnéaire génère 65 000 € de loyer sur l’année, montant proche de la limite fixée par le régime micro-BIC en LMP. Avec l’abattement de 50 %, vous n’êtes imposé que sur la moitié de vos revenus locatifs. Supposons que votre tranche d’impôt sur le revenu (TMI) soit de 41 %, votre imposition totale dans le cadre de la location meublée sera de :
(65 000/2)*(0.41+0.172) = 32500*0.582 = 18 915 € !
Si le montant de vos charges (travaux, taxe foncière, frais de notaire et copropriété…) est assez élevé, il peut être plus intéressant d’opter pour le régime réel simplifié ! Plus de détails ci-dessous.
Régime réel simplifié
Exemple : Suite à votre achat d’un appartement d’une valeur de 200 000 €, vous avez réalisé une première année de location au statut LMP. Le total de vos loyers atteint 30 000 € sur l’année, en comptant également vos 3 autres appartements à but locatif. Dans un de ceux-ci, vous avez procédé à des travaux de rénovation pour une valeur de 30 000 €. Ainsi, vos charges pour vos 4 appartements se composent comme ceci :
- travaux : 30 000 €
- taxe foncière : 4000 €
- frais de notaire : 5300 €
- amortissement de vos biens : 10 000 €
- charges de copropriété : 100 €
- intérêts d’emprunt : 5 000 €
Total de vos charges : 54 400 €
Total de vos loyers : 30 000 €
Vos charges dépassent vos revenus locatifs, un déficit BIC est constaté ! Son montant est de 54400-30000 = 24 400 €.
Ainsi, vous défiscalisez une grande partie de vos loyers ! Vous n’êtes imposé que sur 30 000-24400 = 5600 € ! A ce montant s’applique le barème de l’impôt sur le revenu (tranche à 41 % dans cet exemple) et les prélèvements sociaux (17,2 %). Votre imposition totale pour la location meublée LMP est donc de 5600*(0.41+0.172) = 5600*0.582 = 3259,2 € sur l’année !
Location meublée au statut LMP : conclusion
Si vous souhaitez vous lancer dans la location meublée et faire de celle-ci votre activité commerciale principale, le statut LMP est une valeur sûre ! Avec peu de contraintes, vous disposez d’une certaine liberté locative, mais aussi fiscale. En pouvant choisir votre régime d’imposition, vous optimisez la défiscalisation de vos loyers avec un mode adapté à votre situation.
Profitez de l’accompagnement de Marine Patrimoine pour acquérir un logement idéalement situé, synonyme de bonne rentabilité ! Notre équipe vous guide dans la gestion, la fiscalité du statut LMP et réalise avec vous un suivi annuel pour atteindre tous vos objectifs fiscaux, patrimoniaux et financiers.